摘要：與何劍波的對話已經(jīng)不間斷地進行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我們都會坐下來聊聊經(jīng)濟、評評市場、琢磨琢磨政策再侃一侃同行。
 
背景：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)都參與了這個全行業(yè)年度盛會。
觀點地產(chǎn)新媒體尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。
 
 
 
觀點地產(chǎn)網(wǎng)
6月27日早晨，北京還未入伏，但高溫黃色預(yù)警于前一日再度拉響。
 
東二環(huán)龜速前進的車流讓趕著第二波上班潮的人有些昏昏欲睡，司機一言不發(fā)，換個檔都是慢動作。這天，北京最高氣溫37度，全國氣溫圖上一片飄紅。
 
但瞄一眼滬指，可能還是會冒出些冷汗，當天滬指盤中失守2800點，地產(chǎn)股領(lǐng)跌；在港股，恒大為成為唯一錄得上漲的內(nèi)房股，原因是投資了新能源汽車，但這跟地產(chǎn)可沒多大關(guān)系。
 
在這幾天前，西安、長沙、杭州等市出臺限購政策，棚改貨幣化一刀切的傳言加重了市場的擔憂。地產(chǎn)股經(jīng)歷了幾乎消沉的一周，回購、增持，招數(shù)使盡……6月27日，五礦地產(chǎn)的股價也錄得近3%的跌幅。
 
于是，見到五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波后，我們直奔主題：“對于接下來房地產(chǎn)形勢，悲不悲觀？樂不樂觀？”
 
與何劍波的對話已經(jīng)不間斷地進行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我們都會坐下來聊聊經(jīng)濟、評評市場、琢磨琢磨政策再侃一侃同行。前后已經(jīng)歷過一個起起落落的小周期，記錄下了這位央企地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人在整個行業(yè)大潮下的思考與改變。
 
何劍波沒有在上述兩個態(tài)度指向明確的詞匯中作選擇，而是采用另一個更為感性的詞——十字路口。
 
談行業(yè)：過去的路走到了盡頭
 
放眼到全國乃至國際形勢來看，貿(mào)易戰(zhàn)硝煙已起，美聯(lián)儲進一步加息意愿明顯，國內(nèi)經(jīng)濟增速壓力加大，人民幣貶值……前五月投資、消費、出口三架馬車增速明顯下滑，央行年內(nèi)已第三度降準放水；作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，明顯承壓。
 
何劍波認為，當前政策大方向不會有改變，房地產(chǎn)調(diào)控可能會有微調(diào)，但不會放開。而且，他在擔憂，當前房價相對于居民收入實際已經(jīng)是透支了。
 
“作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們也不希望房價太高，最后‘咣當’一下掉下來，出現(xiàn)風險、危機。”
 
何劍波說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢是錯綜復(fù)雜的，很難用一個“樂觀”或者“悲觀”去進行描述，目前已經(jīng)是到了一個十字路口，“但這個十字路口往哪個方向走？”
 
回望過去30年，國內(nèi)房地產(chǎn)的市場化、商品化道路，何劍波認為總體而言是成功的，特別對于經(jīng)濟發(fā)展以及城市化具有很大的促進作用。但是，現(xiàn)在出現(xiàn)了一些新的矛盾，房價上漲過快帶來了突出的社會問題，出現(xiàn)了泡沫比較嚴重的局面，過去的模式也是走到盡頭了。
 
導(dǎo)致當前情況的，除了貨幣因素，何劍波認為，整個投資渠道的缺乏、金融市場不健全，也使得大量的資金壓力轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)。
 
從房地產(chǎn)市場化伊始，泡沫便在醞釀與破裂之間反復(fù)。從90年代初的海南泡沫破裂到首個調(diào)控政策出臺，亞洲金融危機后政府開始救市；千禧年之后房價再度高漲，調(diào)控降臨，然而非典的爆發(fā)致經(jīng)濟下挫，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的措施被鼓勵，這種局面再度出現(xiàn)在2008年全球金融危機爆發(fā)前后。
 
市場機制出了問題，自然想到用“看得見的手“來調(diào)整。到了2017年，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國調(diào)控政策達到了250條以上，調(diào)控從“三限”擴展到“五限”，限售價、搖號等政策也出現(xiàn)了。
 
對于限價+搖號的措施，何劍波認為，這是一個臨時性措施，“銷售價格都是政府定好了的，最后大家的目標就是降低成本，就偏向做一些低成本的產(chǎn)品，而這個市場產(chǎn)品原本是可以差異化的。”
 
他指出，在限價的情況下，搖號是合理的，但其副作用可能讓真正想買房的人買不到房子。其次，限價下企業(yè)不愿意虧本賣，企業(yè)開發(fā)周期也拉長了，導(dǎo)致市場庫存下降，供需矛盾進一步加劇，進而導(dǎo)致房價進一步失控，失控后就更得管，“這是惡性循環(huán)”。
 
既然過去靠市場化+土地財政的路子走到了盡頭，政策調(diào)控又不能從根本上解決問題，那新的路子該怎么走呢？
 
何劍波分析道，雖然國家提出了房地產(chǎn)稅、長效機制、租售并舉、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等等方案，但還有待形成一個清晰的系統(tǒng)化制度設(shè)計。目前行業(yè)的主要矛盾是供需的矛盾，要改變政府壟斷土地供應(yīng)的制度，把供應(yīng)打開，改變市場預(yù)期，房價便不至于漲得過高。
 
談企業(yè)：我們就是一個看門人
 
進入2018年，房企的褲腰袋勒得更緊了，銀行提高對項目的審核標準，甚至有銀行宣布不批開發(fā)貸，發(fā)債的批文也沒那么容易拿了，資管新規(guī)又掐緊非標融資的端口，利率抬升……
 
在金融緊縮下，已有房企因資金鏈問題出現(xiàn)債務(wù)違約。
 
何劍波認為，當前對金融的整頓決心已經(jīng)超過了以往，但五礦地產(chǎn)的資金鏈還是比較寬松的。他稱，今年融資收緊、清理非標業(yè)務(wù)，是有合理性的。過去這些年杠桿放得太大，特別是民企，杠桿層層疊加。一旦遭遇市場以及政策波動，可能就得“裸泳”了。
 
過往，依賴高周轉(zhuǎn)與頻繁借新還舊，“十個鍋九個蓋”是房企維持快速擴張的手段之一。但何劍波提到，近年來的一些“教科書式”案例值得房地產(chǎn)從業(yè)人員反思。
 
對于規(guī)模，何劍波明顯流露出了擔憂，他說：“在市場里面，沒有哪個企業(yè)是大而不能倒的，別以為你有多少億了，占多少市場份額，就不得了了，其實稍微有一點風吹草動，說垮就垮了，而且會很快。”
 
7月5日，何劍波罕見地發(fā)表了一篇分析當前房地產(chǎn)市場形勢的文章，文章中提到，地產(chǎn)企業(yè)從不缺乏搶灘逆襲的契機，卻也面臨著步步驚心的兇險。
 
不過，何劍波還是看好未來頭部房企的規(guī)模增長空間，他提出，即使全國房地產(chǎn)銷售額停止增長，前列房企仍將不斷蠶食存量份額，發(fā)展空間不僅在于行業(yè)增長，更在于存量分配。
 
作為首批16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，五礦對比頭部房企，規(guī)模確實還有差距，而何劍波對此也比較坦然，并用“看門人”來形容自己的角色。
 
“國企總體來講是比較穩(wěn)健，對風險防控比較嚴，畢竟我們就是一個國有資產(chǎn)的看門人，這不是你的，你也不能拿它去冒過大的風險。”
 
中國五礦雖然自90年代初涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但直到2006年，通過并購二十三冶、投資營口產(chǎn)業(yè)園、改制五礦置業(yè)并重組五礦建設(shè)，已邁入了快速發(fā)展期。
 
2018年，五礦地產(chǎn)的銷售目標比去年有明顯增長。何劍波稱，對完成今年目標有信心，南京今年將推出三個新項目，武漢、廣州將各推出兩個新項目，下半年的銷售很關(guān)鍵。
 
值得一提的是，今年來已有不少房企宣布實施股權(quán)激勵甚至跟投計劃，被視作在調(diào)控下保證業(yè)績完成的利器。去年底，連保利地產(chǎn)也出臺了跟投機制。
 
何劍波認為跟投激勵的思路是可行的，五礦也提倡利益捆綁，但具體的實施方案還在研究之中。
 
提到近期房企改名潮，我們隨口一問，五礦未來是否也有這種動作？何劍波打趣回答道：“不改，他們都改了，就我這一家地產(chǎn)公司了。”
 
何劍波稱，雖然去年五礦地產(chǎn)發(fā)布了“一核兩翼三支撐”的業(yè)務(wù)布局，但是地產(chǎn)開發(fā)仍舊是最重要的板塊之一。未來，五礦不會過多介入商業(yè)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為新的發(fā)展重點。
 
2018年4月，五礦宣布與成都大邑簽訂“未來生態(tài)城”合作協(xié)議，雙方將聯(lián)合開發(fā)面積約8平方公里的未來生態(tài)城項目，總投資約200億元，合作期限15年。生態(tài)城以智能制造、康養(yǎng)醫(yī)療、文化創(chuàng)意、數(shù)字農(nóng)業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并配套一些文旅小鎮(zhèn)。
 
在此之前，五礦還開發(fā)了營口產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)、汕頭粵東物流總部新城項目、惠州哈施塔特文旅小鎮(zhèn)項目等。
 
從大學畢業(yè)后加入五礦集團至今，何劍波已經(jīng)在這家央企系統(tǒng)里待了二十多個年頭。我們問，作為國企掌門人，對比民企，成就感來自哪里？
 
何劍波很自然地回應(yīng)稱，最主要的還是擁有一顆事業(yè)心，讓企業(yè)逐漸壯大、增強競爭力，為員工提供發(fā)展平臺，同時為股東創(chuàng)造價值。特別是看到一個個精品項目在各個城市里落地，為千家萬戶提供生活空間，他說，成就感還是很強的。
 
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波先生的專訪實錄：
 
觀點地產(chǎn)新媒體：何總，怎么判斷接下來的形勢，悲不悲觀？樂不樂觀？
 
何劍波：我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢，就好像我們國家的經(jīng)濟形勢，一樣是錯綜復(fù)雜的，很難用“樂觀”或者“悲觀”去進行描述，因為這確實是到了一個十字路口。
 
這個十字路口往哪個方向走？大家還是很迷茫。我們過去的30年，沿著市場化方向進行住房的商品化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)占的比重過大、房價過高、泡沫比較嚴重的局面，過去的模式也走到盡頭了。
 
但是新的路子怎么走？我們提了房產(chǎn)稅、長效機制、租售結(jié)合、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等很多方案，但我覺得還是沒有形成一個很清晰的系統(tǒng)化制度設(shè)計。我覺得，整個行業(yè)是處在比較迷茫的時期。
 
過去30年房地產(chǎn)行業(yè)走市場化的道路總體來講是成功的，有很多積極作用，特別對于經(jīng)濟增長、城市化有很大促進作用。記得80、90年代的時候，住房很困難，而且政府根本沒有錢修路，整個城市基礎(chǔ)設(shè)施非常落后。
 
國家的城市化實際上就是從90年代后半期真正推開，90年代有一波，2000年過后又有一波更大規(guī)模的城市化，其實就是借助于房地產(chǎn)制度，通過土地財政收入增加來推動城市變化?？傮w來講，對國家、社會、老百姓都有好處的。
 
但是這個歷程過了幾十年過后，現(xiàn)在又遇到一些新問題，包括房價的過快上漲，產(chǎn)生了很大的風險，而且?guī)砹撕艽蟮纳鐣?。一個國家，特別像中國這樣的國家，在經(jīng)濟快速增長，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期、城市化的中期，房價要上漲是非常正常。房價不上漲反而說明經(jīng)濟是有問題的，但漲要有合理上漲，比如說每年8%，10%，快的超過10%、慢的話在10%以內(nèi)，這個幅度都是比較合理的。但如果說一年漲30%、50%，甚至翻倍，這絕對是很不健康的，肯定有很多其他的因素起到干擾。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：是不是貨幣超發(fā)引起？
 
何劍波：我覺得貨幣是一個很大的因素，還有整個投資渠道的缺乏。簡單來說就是股市不行，如果股市行的話，金融投資行的話，大家就有很多投資渠道進行資產(chǎn)配置，不一定買股票，可以買基金、債券等。其實金融市場還是改革不成功，所以把過多壓力轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)這一塊來了。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：您是金融出身，您覺得這一輪政策是會堅決整頓嗎？
 
何劍波：肯定是堅決整頓，我覺得這一輪對金融的整頓超過以往，決心很強。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：有些觀點認為現(xiàn)在壓力很大，很多政策估計要放寬？
 
何劍波：但是不能簡單的放寬。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：不再會像以前就做一個四萬億？
 
何劍波：如果再放四萬億，肯定會出現(xiàn)問題的。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：前陣子已經(jīng)放出7000億+2500億？
 
何劍波：實在沒有辦法了，央行預(yù)計到經(jīng)濟下滑速度可能會超預(yù)期，而且資金一旦過緊導(dǎo)致信用危機、違約風險加大，才需要提前做一些措施，但是大的方向不會變。
 
所以說現(xiàn)在環(huán)境錯綜復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟確實是這些年所積累的矛盾很多，金融風險、房地產(chǎn)風險很大，需要擠泡沫，包括過去的產(chǎn)能過剩，需要去產(chǎn)能、去杠桿、擠泡沫、降風險，這一點中央實際上在早幾年就看到了，所以一直在做。
 
這樣做的目的是什么？預(yù)計往后這幾年可能會有一些外部沖擊，在國際金融市場、貿(mào)易、包括國際政治形勢、地緣政治等等方面，預(yù)計接下來會有一些比較緊張的外部關(guān)系以及突如其來的外部沖擊。
 
這種情況下國內(nèi)就需要預(yù)做準備，預(yù)做準備就需要把泡沫擠出來，讓經(jīng)濟更加穩(wěn)固、讓社會矛盾得到舒緩，這對于中央而言肯定是需要考慮與布局的，這是一個大方向，不會變。
 
但是在推進的過程中，果然就遇到很多外部的沖擊和干擾，我相信國家也是早就預(yù)料到的。特朗普上臺后美國的政治變化、美元加息、歐盟危機、英國脫歐，法國、意大利都差一點脫歐了，所以這個震動很大。
 
所有這些因素對于國內(nèi)的政治經(jīng)濟環(huán)境有很大影響的，所以必須得提前去做經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、風險的降低、擠壓，所以這個過程是比較長的過程。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)會不會再次像“夜壺論”那樣說的，拿出來放一放？
 
何劍波：國家會掌握一些宏觀調(diào)控的度，或者微調(diào)局部地調(diào)等，但大政策方向不會改變，不會放開。如果放開的話，危險太大了。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：一位香港的企業(yè)家說，現(xiàn)在北上深的房價收入比已經(jīng)超過香港了。
 
何劍波：有可能.
 
觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得集體用地可以拿出來流轉(zhuǎn)？
 
何劍波：還是可以流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在有一些地方也在嘗試，東部的省區(qū)去西部買土地指標。比如18億耕地紅線，東部的城市耕地減少了，發(fā)展了建設(shè)用地了，西部就要相應(yīng)將建設(shè)用地轉(zhuǎn)換成耕地，特別是農(nóng)村的建設(shè)用地，這是可以轉(zhuǎn)換為耕地的。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：還是要守住耕地18億畝的指標？
 
何劍波：對，守住這個指標，這個指標是可以流動、可以交易的。其實中國缺地嗎？不缺地。雖然人多地少，但實際上要看它在做什么。
 
我記得過去80年代或者更早的時候，一說中國就是地大物博、人口眾多，后來再說就是人口多、底子薄、人多地少。
 
我覺得這是相對來說的，究竟是“人多地少”還是“人多地多”，其實跟經(jīng)濟發(fā)展水平是有關(guān)系的。如果在農(nóng)業(yè)社會，人多地少是很要命的，你們家有一畝地還是有三分地，可能直接決定你是貧農(nóng)還是富農(nóng)，能不能吃飽肚子。
 
但是在現(xiàn)代經(jīng)濟條件下，農(nóng)業(yè)技術(shù)進步非?？?，集約化、科學化生產(chǎn)，效率非常高，所以不是拼土地規(guī)模才能夠達到那么高的產(chǎn)出。還有就是要把中國放到全球開放經(jīng)濟的背景下看問題，要參與國際分工，發(fā)揮比較優(yōu)勢才行。
 
中國缺地嗎？不缺地……日本的人均國土面積比我們少很多，但人均居住面積卻比我們大。所以問題還是出在政策上，土地供應(yīng)上，一個問題就是招拍掛的方式。這個政策有好處，我主流是肯定的，但是也有負面，特別跟土地財政結(jié)合起來的話，有很多副作用。
 
第二，農(nóng)村集體用地釋放出來，農(nóng)民會得到財產(chǎn)性收入，會更多轉(zhuǎn)向城市工作，生活水平會有更大提高。
 
第三，城市存量土地改造。我覺得這個改革推進得也是很慢的，當然像深圳市做得比較早的，做舊改是非常好的經(jīng)驗。但是別的城市在這方面做得還是很慢，政策上的限制還很多，城市里還是有大量的存量土地。
 
你看很多城市，特別是一線城市，像北京已經(jīng)很難再拿土地，但二線城市或者省會城市，很多原來都是工廠，這種存量用地多得很。
 
原來城市規(guī)模小的時候，工廠在城市邊上，城市一旦發(fā)展大了之后工廠就在城市中了，這些土地如何釋放出來？這需要有政府的政策支持。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：有家央企在深圳有一百多萬的土地，最近有個工改工項目計劃出來了。
 
何劍波：對，有一些城市已經(jīng)在做這樣的工作了，但我覺得還不夠，速度慢了。
 
現(xiàn)在我們都熱衷于建新區(qū)，鋪新攤子。實際上發(fā)達國家的城市，舊城改造是非常主要的一種措施。因為這些城市土地是私有化，很多土地今天是辦公樓，明天想改成住宅，只要是規(guī)劃上能夠達到，跟政府申請，補交一定地價就可以做，在香港也是這樣。
 
所以我覺得要是通過這幾個渠道，把供應(yīng)打開，房價不至于漲那么高，但現(xiàn)在房價已經(jīng)漲得很高，所以很難降下來，這是一個矛盾。如果大幅下降的話，老百姓的財產(chǎn)80%、90%都是房產(chǎn)，所帶來的金融風險、社會風險就太大了。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：業(yè)內(nèi)認為政府是不會允許出現(xiàn)大量縮水的情況，如果輕微縮水可以，不然老百姓承受不了。
 
何劍波：對，而且不能承受貶值的預(yù)期。如果一旦形成貶值預(yù)期，這就是非常要命的。
 
房價上漲的時候，控制很難、下降的時候控制也很難，不下降到一定地步是停不住的，就會形成這種情況。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在借錢很難，五礦會面臨這種問題？
 
何劍波：我們資金鏈還是比較寬松的。其實我覺得今年控制金融風險去杠桿，包括金融的融資緊縮、清理非標業(yè)務(wù)，也是有合理性的。
 
過去幾年，很多企業(yè)杠桿放得太大，杠桿是一層一層往外放，100個億的資本可能放到1000個億，通過各種各樣的渠道一層一層往上疊加，借款、基金、信托，什么都有。
 
總而言之，只要可以把錢弄過來就可以了，但是這樣經(jīng)營企業(yè)是有問題的?？刂曝搨?，這個負債率不是拿去騙人、給別人看的，對于經(jīng)營者而言，確實應(yīng)該控制負債率，沒有負債率就沒有防守的空間，遇到市場波動、政策波動的時候，可能馬上就得“裸泳”。
 
有資金的時候，9個蓋子蓋10個瓶頸可以蓋得住，但一旦資金緊張蓋不上了，你就得爆了。我覺得這一輪也是應(yīng)該壓一壓的，要不然會帶來更多的風險。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：民營企業(yè)不做規(guī)模就沒有發(fā)言權(quán)，有業(yè)內(nèi)國個高管預(yù)判前20強沒有1500億都很難做。但同時另一位企業(yè)高管說不要談那么多規(guī)模，看著就生氣，要追求更高品質(zhì)的產(chǎn)品，您如何理解這兩種說法？
 
何劍波：我覺得對于一個企業(yè)來說，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)?？隙ê苤匾?guī)模確實可以帶來很多好處，但規(guī)模也不能絕對化，規(guī)模是站在有質(zhì)量增長的基礎(chǔ)上。
 
首先財務(wù)指標要好，核心競爭力要強，產(chǎn)品、服務(wù)、品牌、風險控制等做得好。如果不控制風險片面就是追求規(guī)模，可能上得快下得也快。這兩年很多教科書式的案例是值得這些房地產(chǎn)從業(yè)人員反思，那么多大企業(yè)，說倒就倒了，是不是這樣？
 
前些年，很多國企也出現(xiàn)了片面追求規(guī)模的現(xiàn)象，都爭先恐后要進入世界五百強，結(jié)果一些企業(yè)在這條路上倒下了。我始終認為，規(guī)模是企業(yè)健康發(fā)展的自然結(jié)果，而不是目標，更不應(yīng)是戰(zhàn)略。大而不強是中國企業(yè)的通病。我們看看世界上長盛不衰的大企業(yè)，沒有誰是把進入五百強寫進企業(yè)戰(zhàn)略里的，他們更看中的是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力、運營管理能力和風險控制能力。
我們也有一千億的目標，但是不能那么絕對的或者說不計風險地去追求目標，還是要實現(xiàn)比較平衡、可持續(xù)的發(fā)展。
國企有國企的特點，它對管理、內(nèi)控都有要求，有優(yōu)勢也有一些局限，但是有一點我覺得是好的，就是總體來講是比較穩(wěn)健，畢竟我們就是一個看門人，給國家看著這些家當，這不是你的，你也沒有權(quán)利拿它去冒過大的風險。
 
 
觀點地產(chǎn)新媒體：五礦在香港會繼續(xù)拿更多地嗎？
 
何劍波：我們在香港其實還是有長遠打算的，剛剛也說到了我們不追求最大，但我們必須要有質(zhì)量的增長，要做出自己的特色。
 
其中一個特色，就是我們的海外業(yè)務(wù)，我們在香港立足了多年，香港一直還是作為我們的戰(zhàn)略區(qū)域之一。
 
剛剛說到國內(nèi)招拍掛的制度，是值得改進，應(yīng)該跟香港學一學。香港不是拍地，香港是投標，投暗標。這塊地覺得應(yīng)該多少錢，自己投一個價，寫在一個專門的表格上，放在信封里，投到政府信箱里面，當然需要先交保證金之類的。
 
因為就出一次價，如果出得太高了，可能很虧，所以會很有節(jié)制地去投標，你哪怕進取，也不會很離譜。
 
國內(nèi)就不一樣，國內(nèi)就是不管價格再高，總有一個人和你競爭，你想他的價格跟我差一點點，你看他都愿意出到這個價，那么我比他多一點點為什么不能干呢？
 
觀點地產(chǎn)新媒體：這樣可以控制??？
 
何劍波：應(yīng)該有作用，買地通過投標方式我覺得是很可取的，這個方式也不怕作弊，因為有公證，甚至可以當場開標。
 
觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多城市在執(zhí)行搖號政策，這個政策您怎么看？
 
何劍波：現(xiàn)在“限價+搖號”的措施，是一個臨時性措施。
 
現(xiàn)在限價實際是因為行業(yè)處在一個十字路口，行業(yè)下一步發(fā)展是非常不明朗的。
 
限價過后只能搖號了，這兩者是聯(lián)系起來的，因為限價過后就價格倒掛了，一二級市場價格倒掛就必須得搖號。在限價情況下，搖號相對來說是合理的，限價不合理，但搖號是合理的。
 
搖號也會帶來副作用，因為一二手房有明顯的利差、巨大的利差，會讓本來不想買房的人又去買房了，反倒讓剛需、改善需求等有真實需求的人更加痛苦，買不到房，所以又是一輪新的貧富分化。
 
這些作為一個短期措施可以，長遠來說絕對不可行。現(xiàn)在價格跟市場價倒掛的，可以拿出來賣，是因為過去那些地很便宜，但是再往后地價都很高了，怎么能夠倒掛？讓企業(yè)都虧著賣不可能的，所以就會導(dǎo)致市場的可售庫存降得很低，因為新的供應(yīng)出不來，誰都不去領(lǐng)預(yù)售證。因為價格核不下來，企業(yè)一看價格核不下來，開發(fā)的周期就拉長、投資放緩了，進一步加強供需矛盾，失控了政府就更得管，就更得限價，這是惡性循環(huán)。
 
 
觀點地產(chǎn)新媒體：作為國企掌門人，對比這兩年的民企，您的成就感在哪里？
 
何劍波：我覺得還是有一個事業(yè)心，我們把五礦地產(chǎn)、把企業(yè)當作自己的一個事業(yè)來做，讓這個企業(yè)逐漸發(fā)展壯大，增強它的競爭力，提高它在行業(yè)中的地位，同時給員工提供發(fā)展的平臺，給股東創(chuàng)造價值。
 
特別的是，我覺得我們創(chuàng)造一個又一個的精品項目，在各個城市可以立足，我覺得這個成就感還是很強的。
 
我們五礦地產(chǎn)的戰(zhàn)略，不是規(guī)模領(lǐng)先，而是精品戰(zhàn)略。我要求凡是我們做的項目都要做成精品，而且這個精品是一定要挖掘當?shù)刈匀痪坝^資源、歷史人文價值，提供良好的社區(qū)服務(wù)，不能搞千篇一律，千城一面。用我們的話說，就是要讓建筑尊重時空，讓建筑回歸自然，讓建筑懂得生活，讓建筑點亮城市。