丨中房報記者 李紅梅 北京報道
“你最崇拜的偶像是誰？”
“鄧小平。”2019年8月中旬，在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時，五礦地產(chǎn)董事長、黨委書記何劍波對這個問題沒有絲毫猶豫。
1992年，鄧小平南巡，拉開了中國改革開放的大幕。也正是這一年，從北京大學(xué)畢業(yè)的何劍波正式加入中國五礦。先后出任中國五礦集團總裁辦公室主任、戰(zhàn)略研究室主任、五礦建設(shè)總經(jīng)理，以及五礦地產(chǎn)總經(jīng)理、董事長、黨委書記。
“當時有一個機會，可以選擇從管理部門轉(zhuǎn)到傳統(tǒng)業(yè)務(wù)部門或新業(yè)務(wù)部門工作。對我來說，我更傾向于有挑戰(zhàn)性的工作，也愿意嘗試新鮮事物。所以最后就選擇了去五礦地產(chǎn)工作，一路走到今天。”何劍波回憶當初的選擇。“當時我覺得地產(chǎn)既是自己喜歡的行業(yè)，也有很大的發(fā)展空間。它不僅受到社會關(guān)注，更貼近每個人的生活。”
后來，國務(wù)院國資委批準中國五礦集團可以將房地產(chǎn)作為主業(yè)，成為首批16家地產(chǎn)主業(yè)央企之一，這更堅定了何劍波的選擇。
五礦地產(chǎn)從最初的小規(guī)模地產(chǎn)，到并購、投資、收購上市公司、整合分散業(yè)務(wù)等，逐漸形成了“一個平臺，一個品牌，一個團隊，一個體系”。何劍波親歷了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的起起伏伏，始終保持理性、審慎的態(tài)度。“行業(yè)規(guī)模還在，但暴漲、大漲的情況基本不會出現(xiàn)。暴利時代已過，房企需要追尋新的發(fā)展空間，企業(yè)在預(yù)期上也要回歸現(xiàn)實，理性、平和的去對待房地產(chǎn)市場。”
1984年與嘉里集團
合建香格里拉酒店
與郭鶴年合影
追溯五礦地產(chǎn)的發(fā)展歷史，也是源遠流長。在何劍波看來，1984年應(yīng)該是五礦地產(chǎn)發(fā)展歷史上的第一個重要時間節(jié)點。
“ 五礦地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步很早。早在上世紀80年代國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)還未興起時，五礦就走出國門，在世界各地設(shè)立了很多分支機構(gòu)。”何劍波說，那時候很多海外公司因地制宜，尋找機會做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且在英國、德國、澳大利亞、新西蘭、美國等國家和我國香港地區(qū)都有涉足。不過那時可以算是萌芽期，并沒有想過做成產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)也較為分散。
1984年，改革開放后，北京急需建立一批五星級酒店。那時作為外貿(mào)企業(yè)，有很多外賓和外商來跟五礦集團談生意，但苦于沒有好的酒店來接待他們，所以就想建一家高檔酒店。剛好遇見了嘉里集團，其董事長郭鶴年也想在北京建造香格里拉酒店。雙方一拍即合，共同合資建立了位于北京紫竹橋的第一家五星級酒店——北京香格里拉飯店。
這也是五礦集團首次在北京涉足房地產(chǎn)行業(yè)。不得不說，五礦集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)底蘊深厚，彼時的業(yè)務(wù)開拓也走在行業(yè)前列，甚至可以說是“第一個吃螃蟹的人”。
“2018年，我前往香港拜訪95歲高齡的郭鶴年先生，他雖然年事已高精神卻很好。他還給我詳細講述了當時與五礦的合作過程，如何一起建成的酒店、遇到了哪些困難、當事人的情況怎么樣等等。”何劍波說。
在上世紀90年代，五礦集團也做了一些房地產(chǎn)項目，只是這些項目有些零散，沒有當成產(chǎn)業(yè)來做。這和當時的歷史原因有關(guān)，在那個時代不具備條件，中國房地產(chǎn)行業(yè)真正的發(fā)展是在1998年房改過后，住房商品化。在那之前，只是企事業(yè)單位建造宿舍樓作為福利分給員工。
直到2000年，五礦集團進行了業(yè)務(wù)重組，實施新的發(fā)展戰(zhàn)略，形成有色、黑色、金融、地產(chǎn)等6大業(yè)務(wù)板塊。地產(chǎn)板塊的地位也逐漸明晰。
成立專業(yè)地產(chǎn)板塊
收購香港紅籌上市公司
何劍波率隊騎行路上
在成立業(yè)務(wù)板塊之后，五礦也開始做一些房地產(chǎn)項目，初期投入并不大。過程中，也在并購、投資新企業(yè)，并獲得了一些發(fā)展機會。2004年，五礦集團收購了香港紅籌上市公司東方有色，并改名為五礦建設(shè)，作為香港業(yè)務(wù)的發(fā)展平臺。另外在地方上也收購了其他企業(yè)，去做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。直到2008年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始擴大，并計劃進行業(yè)務(wù)整合，形成新的板塊。
“收購上市公司過后，我們擁有了一個難得的海外上市平臺。實際上，當時在2006年~2008年期間，有大量國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市。大家都意識到，房地產(chǎn)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，需要與資本市場連接。”何劍波說，五礦在收購上市公司之后已具備這樣的條件，對五礦的業(yè)務(wù)發(fā)展打下了很好的基礎(chǔ)，機會難得。收購之后從2008年開始進行注資，將部分非上市業(yè)務(wù)注入到上市公司中，不斷做大。
五礦地產(chǎn)給自己定的目標是要成為領(lǐng)先的城市運營商，提出的業(yè)務(wù)格局是“一核兩翼三支撐”，即以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運營、多領(lǐng)域建筑安裝為兩翼，資產(chǎn)管理、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為支撐。
五礦做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)時間也很早，2006年在營口做了產(chǎn)業(yè)園，30平方公里；2012年在汕頭做了五礦物流新城的項目，近幾年也在拓展新的產(chǎn)城業(yè)務(wù)，成都的產(chǎn)城項目已經(jīng)落地；與廣州市、沈陽市等地的多個產(chǎn)城項目也在逐步落地。另外商業(yè)地產(chǎn)、持有性物業(yè)也是其重要的資產(chǎn)來源。
在何劍波看來，五礦地產(chǎn)做城市綜合運營商有幾大優(yōu)勢。首先，五礦地產(chǎn)是一家歷史悠久的開發(fā)企業(yè)，對城市建設(shè)有很強的專業(yè)能力；其次，五礦地產(chǎn)過去十幾年在產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃、招商、運營方面有豐富的經(jīng)驗積累。第三，有建安業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。在城市綜合運營中離不開工程建設(shè)，加上管廊建設(shè)、設(shè)計院等方面優(yōu)勢，共同支撐五礦去做綜合性開發(fā)；第四點就是五礦有較強的產(chǎn)業(yè)背景，背靠五礦集團，產(chǎn)業(yè)涉及金屬、礦產(chǎn)等多領(lǐng)域。此外，五礦集團還有22個國家級實驗室，在新材料、新能源方面科技力量雄厚；第五就是金融方面，五礦資本擁有經(jīng)營全牌照，包含銀行、證券、期貨、信托等等，可以更好地與地產(chǎn)相結(jié)合。
可以說，這是一個根基深厚，集優(yōu)勢于一身的企業(yè)。但作為央企，在決策、管理方面不可避免會受到一些體制上的約束。
“因為我們有嚴格的招投標管理制度，要走公開招投標流程。在物資采購、成本支出、成本控制等方面比起其他企業(yè)要花的時間可能會更多一些。所以要發(fā)揮優(yōu)勢，揚長避短。”何劍波解釋。
一體化管理
走到央企地產(chǎn)前列
從2007年何劍波出任五礦建設(shè)總經(jīng)理時，五礦集團就曾明確提出要把五礦建設(shè)作為五礦集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市旗艦平臺。這個定位在五礦建設(shè)發(fā)展中起到了決定性作用，也為后來五礦地產(chǎn)品牌的統(tǒng)一打下了基礎(chǔ)。
在這個基礎(chǔ)上，五礦集團開始對內(nèi)部的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行整合，將旗下分散的房地產(chǎn)資產(chǎn)擇機逐步注入到上市公司里，以此打通資本通道，獲取資金來支持集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
從2008年年初確定這個戰(zhàn)略之后，雖然經(jīng)歷了很多資本市場的波動、房地產(chǎn)市場反復(fù)的調(diào)控，但五礦集團一直在堅定不移地推進這個戰(zhàn)略。
直到2015年，將非上市業(yè)務(wù)全部交給上市公司進行托管，形成了一體化管理。即“一個平臺、一個品牌、一個團隊、一個體系”。
“從股權(quán)方面來看還沒有完全統(tǒng)一在一起，因涉及資產(chǎn)條件是否成熟、資本市場的時機是否成熟等方面因素，這也是我們目前在做的事。但最終目標是要達成股權(quán)、管理權(quán)統(tǒng)一，形成一個完整的平臺。”何劍波說。
整合的成效也日漸明晰。2017年12月，五礦地產(chǎn)正式對外發(fā)六大業(yè)務(wù)組合——房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、建筑安裝、資產(chǎn)管理、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融。
除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，五礦地產(chǎn)將目標光聚焦到了資產(chǎn)管理與地產(chǎn)服務(wù)上——在資產(chǎn)管理方面，打造了商業(yè)綜合體品牌“LIVE”、社區(qū)商業(yè)品牌“幸福里”以及長租公寓品牌“拾貳悅”，并在北京、香港等多個城市的核心地段運營酒店、寫字樓等高端物業(yè)。在地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，五礦地產(chǎn)則構(gòu)建了具有自身特色的37°C生活服務(wù)體系。
五礦地產(chǎn)還正式發(fā)布了其產(chǎn)品價值體系——VIP-LIFE。VIP是價值精選（Valuable choice）、智慧營造（Intelligent building）、（人性化社區(qū)Personalized community）英文首字母的組合，VIP-LIFE即為幸福生活價值體系。
何劍波認為，每個人都有對理想生活的獨到見解，而五礦地產(chǎn)不僅是建設(shè)城市，更是創(chuàng)造生活。“資源是有限的，土地是有限的，環(huán)境是有限的，但生活是無限的，社會價值是無限的，社會責(zé)任也是無限的。”
五礦地產(chǎn)已經(jīng)進入了新的跑道，正處于加速發(fā)展的階段。“展望未來，公司將聚焦開發(fā)、協(xié)同創(chuàng)新，成為最具創(chuàng)新力的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，力爭進入領(lǐng)先的央企房地產(chǎn)行列。”
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商業(yè)·對話
在2011年專訪何劍波時，他曾說作為經(jīng)營者，應(yīng)該要有足夠的風(fēng)險意識，不能賭市場，要時刻儲備一些過冬的糧食。到2019年，作為央企管理者，他依然保持這份審慎和理性，帶領(lǐng)團隊穩(wěn)步前行，這與他的性格不無相關(guān)。
中國房地產(chǎn)報：對當下的房地產(chǎn)形勢，你怎么看？
何劍波：國家對發(fā)展的理念有了很大的變化，不再盲目追求規(guī)模的擴張，而更重視發(fā)展的質(zhì)量。所以作為央企之一，五礦也將高質(zhì)量發(fā)展作為內(nèi)在要求。除了周轉(zhuǎn)率、利潤率要高，還要做高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，這也是央企的社會責(zé)任所在。
中國房地產(chǎn)報：作為企業(yè)決策者，在速度與質(zhì)量之間你如何取舍？
何劍波：我們希望實現(xiàn)發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量的平衡。發(fā)展的速度和規(guī)模決定了一個企業(yè)的行業(yè)地位，而質(zhì)量是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求。一是要更好的把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，二是要更加注重企業(yè)與政府間的互信和互動，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，在更大范圍、更高層次上實現(xiàn)資源配置。
中國房地產(chǎn)報：你怎么進行轉(zhuǎn)型升級？
何劍波：我們提出的是要進行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營模式的升級，首先考慮的是怎樣把這件事做得更好，而非輕易的轉(zhuǎn)到不熟悉的領(lǐng)域。
一是加強與政府合作，拓展城市綜合運營和產(chǎn)業(yè)新城項目。這也是我們未來努力的方向。
二是更加重視客戶服務(wù)。過去是簡單的建房、賣房模式，而現(xiàn)在要更加重視客戶體驗和服務(wù)。我們搭建了“37°C生活服務(wù)體系”，給社區(qū)提供配套的維修服務(wù)、管家服務(wù)、幼兒托教服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等。
三是從產(chǎn)品來說，我們走的是精品戰(zhàn)略，要做“綠色、環(huán)保、健康”的產(chǎn)品。今年，我們與美國的WELL建筑研究院（IWBI）共同建立“WELL健康建筑標準”，在香港和廣州等地的項目已經(jīng)開始實施這個標準，下一步將在全國推廣。
中國房地產(chǎn)報：物業(yè)板塊是否有上市打算？
何劍波：從資本市場角度來看，是很歡迎物業(yè)公司進入的，因為物業(yè)公司收入穩(wěn)定。不過目前我們物業(yè)這塊仍在發(fā)展中，還需要建立良好的管理體系、服務(wù)標準，規(guī)模還在繼續(xù)擴大。當達到一定規(guī)模后也會考慮走向資本市場。
中國房地產(chǎn)報：五礦地產(chǎn)城市布局的重點在哪？
何劍波：主要是六大區(qū)域，京津冀、長三角、大灣區(qū)、華中（湖南、湖北）、以遼寧為重點的東北地區(qū)，以及成渝地區(qū)。
中國房地產(chǎn)報：五礦地產(chǎn)現(xiàn)在是什么樣的拿地節(jié)奏？
何劍波：基本上以在公開市場拿地作為主要方式，不拿地王、避免市場高位拿地，同時要掌握節(jié)奏，主要是城市選擇、地塊屬性、地塊規(guī)模和拿地時機。
中國房地產(chǎn)報：能否一句話描述一下你們的團隊？
何劍波：我們是一個市場化、專業(yè)化的團隊。團隊成員90%都是從市場招聘來的，擁有豐富的專業(yè)經(jīng)驗。
中國房地產(chǎn)報：五礦地產(chǎn)在引進人才、留住人才方面有何措施？
何劍波：我認為，首先企業(yè)要有發(fā)展前景。用事業(yè)留人是第一位的，作為一家央企地產(chǎn)公司，有好的平臺、好的發(fā)展前景自然可以吸引很多專業(yè)人士、優(yōu)秀人才加入。
第二，我們要有市場化薪酬、激勵機制，與市場接軌。一方面薪酬水平要有競爭力，另一方面，考核機制要科學(xué)。
第三，我們對業(yè)務(wù)骨干進行長期培養(yǎng)，著眼于長遠。我們有一套系統(tǒng)的人才培養(yǎng)機制，我們稱之為“四金”，即淘金、熔金、鑄金和淬金。還在2016年成立了五礦地產(chǎn)“80”班，在“80后”業(yè)務(wù)骨干中選拔出優(yōu)秀人才進行為期2年的培訓(xùn)，目前已經(jīng)開展到第二期了。包含業(yè)務(wù)管理、團隊文化、業(yè)務(wù)考察、與行業(yè)的交流等方面，大多數(shù)經(jīng)培訓(xùn)后都進入了重要的管理崗位。
中國房地產(chǎn)報：在日常管理中，你會比較嚴厲嗎？
何劍波：我個人認為在管理當中，上級與下級之間的信任非常重要。
正所謂“用人不疑，疑人不用”，這個人如果合格的話，就放手讓他去做。但要在管理的過程中設(shè)定底線，在這個底線之內(nèi)可以給機會去調(diào)整。
在企業(yè)內(nèi)部，最重要的是塑造良好的價值觀、文化、理念，其次才是制度，因為制度無法涵蓋方方面面，單憑制度的話管理成本會非常高。
中國房地產(chǎn)報：五礦地產(chǎn)人的價值觀是什么樣的？
何劍波：借用一句話來說，就是“一個人可以騎行得更快，但一群人可以騎行得更遠。”我覺得五礦就應(yīng)該是這樣一群志同道合的人，大家有共同的追求，有共同的理念、價值觀，有共同追尋的目標。每個人都不僅僅是為了自己，一起發(fā)揮更大的作用，實現(xiàn)更大的事業(yè)。
中國房地產(chǎn)報：你是騎行愛好者？
何劍波：對。我們五礦地產(chǎn)成立了騎行協(xié)會，有很多愛好者，每年還會組織很多次活動，到郊區(qū)去騎行。也去過很多地方，去過內(nèi)蒙古與河北交界的塞罕壩，最遠的還去過青海湖。騎行不僅僅是員工的業(yè)余愛好，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展為我們的一個品牌活動，連續(xù)幾年在各個城市和客戶、業(yè)主一起舉辦“幸福樂騎”活動，傳遞企業(yè)積極健康的價值觀。
不僅是騎行、我們還有徒步協(xié)會，羽毛球、籃球、乒乓球、網(wǎng)球協(xié)會，瑜伽協(xié)會，我鼓勵員工工作之余都要有自己的愛好。
中國房地產(chǎn)報：能否簡單介紹下你的一天。
何劍波：我每天的時間安排的很緊湊，也很有規(guī)律。如果不出差，每天早上6點20分起床，6點半開始跑步，跑半個小時，然后洗漱。7點半出門，8點到公司，在公司早餐。8點半在辦公室，聽匯報、開會，直到中午12點半午飯，下午2點開始工作，直到6點半。晚上11點鐘準時睡覺。
中國房地產(chǎn)報：平時喜歡看什么類型的書？
何劍波：我的閱讀范圍很廣，政治、外交、歷史、文學(xué)都很喜歡。也看一些最新的包括人工智能、網(wǎng)絡(luò)科技、建筑學(xué)方面的書。一般看到喜歡的書會先買下來，然后在出差途中、周末在家都會看，特別好的書會反復(fù)看，甚至做做筆記。
中國房地產(chǎn)報：感謝你這么多年一直堅持參與我們《房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)》調(diào)查，當下，你對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展信心如何？
何劍波：行業(yè)規(guī)模還在，但暴漲、大漲的情況基本不會出現(xiàn)。暴利時代已過，房企需要追尋新的發(fā)展空間。企業(yè)在預(yù)期上也要回歸現(xiàn)實，理性、平和的去對待房地產(chǎn)市場。
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