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公司新聞

何劍波與觀點(diǎn)面對(duì)面：五礦的溫度

2020-08-07
未知
摘要：何劍波看得通透，對(duì)待任何事情，他總能一針見(jiàn)血指出最底層的規(guī)律。作為央企的掌舵人，他的性格、他的想法也潛移默化影響著五礦地產(chǎn)的發(fā)展走向。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 這是何劍波加入中國(guó)五礦的第二十八個(gè)年頭。
從校園到中國(guó)五礦，從五礦建設(shè)到五礦地產(chǎn)，不同的崗位與角色，讓何劍波有了許多感觸。他常說(shuō)，他很熱愛(ài)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，做這個(gè)行業(yè)很有成就感。
與何劍波的訪談安排在七月初的早晨，這是一個(gè)花開(kāi)半夏、萬(wàn)物盛裝的時(shí)節(jié)，但疫情反撲北京，心又開(kāi)始惴惴不安。
相隔2000公里的我們，唯有通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)訊號(hào)來(lái)交流。
何劍波是我們的老友，所以在這一方小小熒屏前，他也不顯拘謹(jǐn)，每個(gè)神情、每個(gè)體態(tài)就這樣毫無(wú)阻滯的投射與印證。
兩個(gè)多小時(shí)的采訪，何劍波侃侃而談，分享自己對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)、對(duì)五礦的看法。
在這個(gè)眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的央企掌舵人身上，我們看到了責(zé)任、睿智和對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀。
 
 
談行業(yè)：每年都有新課題
 
有人說(shuō)，人生就如一場(chǎng)戲，有悲歡離合，也有平坦崎嶇，但行業(yè)、企業(yè)又何嘗不是一出好戲？
2019年，貿(mào)易戰(zhàn)來(lái)襲，中美關(guān)系成為影響經(jīng)濟(jì)的最大不確定性；2020年開(kāi)年，新冠疫情爆發(fā)，大部分行業(yè)出現(xiàn)停擺，全球經(jīng)濟(jì)不可避免受到?jīng)_擊。
何劍波感慨道：“每年都有新的課題”。
在他看來(lái)，疫情以及衍生出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可能比貿(mào)易戰(zhàn)更為嚴(yán)重、更不可控，但房地產(chǎn)是一個(gè)內(nèi)需性行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈都在國(guó)內(nèi)，所以受到的沖擊不那么大。
事實(shí)上，疫情“黑天鵝”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的直接影響是二三月份的封城，各大企業(yè)停工停產(chǎn)、線下售樓部關(guān)閉，房地產(chǎn)的成交量也大打折扣。
“我們現(xiàn)在回過(guò)頭去看銷(xiāo)售曲線，基本上都是在2月份一下跌到最低，3、4月份回來(lái)一點(diǎn)，5、6月份就恢復(fù)正常了。”
他告訴我們，五礦地產(chǎn)今年二三月份的銷(xiāo)售額下跌了百分之七八十，但后面幾個(gè)月逐步恢復(fù)正常，整體來(lái)說(shuō)，五礦地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售額較去年同期有較大增長(zhǎng)。
對(duì)于五礦的期中考成績(jī)單，何劍波是滿(mǎn)意的。采訪過(guò)程中，他滿(mǎn)臉笑意，提起五礦，提起房地產(chǎn)，他總是言語(yǔ)溫柔、滿(mǎn)眼欣喜，似乎有說(shuō)不完的夸贊。
何劍波告訴我們，他很熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)。
“我給人們建了一個(gè)好的房子、好的小區(qū)，對(duì)每個(gè)人影響非常大，有很直接的成就感。”
他也始終認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)很有活力，現(xiàn)在還是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，因?yàn)橐?guī)模一直在增長(zhǎng)，市場(chǎng)化程度很高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也不斷變化。
何劍波不是最早涉足地產(chǎn)的一批人。
但細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)，他在地產(chǎn)行業(yè)也浸潤(rùn)了十余年時(shí)間，見(jiàn)過(guò)了行業(yè)高光時(shí)刻，也見(jiàn)過(guò)行業(yè)的低谷。
他說(shuō)：“房地產(chǎn)就像一出戲”。
戲中劇情波瀾曲折、起起落落，就如貿(mào)易戰(zhàn)，如新冠疫情，如企業(yè)初生，如企業(yè)成長(zhǎng)，而戲中演員不斷克服難關(guān)，不斷演繹新的劇情。
何劍波認(rèn)為，在這出戲當(dāng)中，他和五礦“既是演員，又是觀眾”。
何劍波的情感隱藏在平穩(wěn)的話語(yǔ)之中，我們靜靜的看著熒屏中這位地產(chǎn)人，他的眼眸中，仿佛有星辰大海，有春暖花開(kāi)。
 
 
談地產(chǎn)：最基礎(chǔ)的是產(chǎn)品
 
何劍波的狀態(tài)很放松，鏡頭前的他聊得起勁，我們從行業(yè)聊到地產(chǎn)、聊到五礦，何劍波毫無(wú)保留的向我們表達(dá)他的觀點(diǎn)、他的看法。
“做地產(chǎn)最基礎(chǔ)的就是產(chǎn)品。”
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2020年疫情爆發(fā)既是一次挑戰(zhàn)，也是一場(chǎng)大考。疫情不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大影響，同時(shí)也讓大家對(duì)居住環(huán)境和生活方式有了更深刻的思考，這也在一定程度上催生了房企產(chǎn)品的迭代與更新。
何劍波對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)表示贊同，他透露，五礦地產(chǎn)近期推出了智能健康體系，將從多方面提升住宅品質(zhì)，并逐步應(yīng)用到各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中。
“從去年下半年開(kāi)始，我們就著手進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，我們研究了很多標(biāo)桿企業(yè)，今年又正好遇到疫情爆發(fā)，我們就加快了研究進(jìn)程，最近整個(gè)體系已經(jīng)做出來(lái)了，叫做5M智能健康體系。”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，五礦地產(chǎn)自2017年起就開(kāi)始探索健康產(chǎn)品，2018年，該公司推出了產(chǎn)品價(jià)值體系的1.0版本，去年下半年，五礦再度進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，直到近期推出了全生命周期關(guān)懷的2.0版本。
何劍波告訴我們，五礦研究了很多標(biāo)桿企業(yè)，并成立了自己的設(shè)計(jì)研究院，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行產(chǎn)品的研發(fā)。
“我們?nèi)ツ旮绹?guó)的IWBI，就是美國(guó)的well健康機(jī)構(gòu)簽署了協(xié)議，把健康住宅的概念引入到我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。”
“我們的5M智能健康體系是和中國(guó)建筑科學(xué)研究院聯(lián)手做的，借鑒了行業(yè)一些標(biāo)桿企業(yè)的做法。”
......
他的語(yǔ)速變得快了起來(lái)，提起五礦在健康產(chǎn)品方面的探索和研究，他似乎有很多話想說(shuō)。
他告訴我們：5M智能健康體系包含了健康生活、智慧系統(tǒng)、貼心管理、舒適環(huán)境、綠色材料五個(gè)方面；“5M”的名字由來(lái)是五個(gè)方面結(jié)合五礦地產(chǎn)英文名稱(chēng)的首字母組成；M智能健康體系已經(jīng)應(yīng)用到成都西棠項(xiàng)目、南京溪山項(xiàng)目和香港項(xiàng)目當(dāng)中.....
何劍波如數(shù)家珍，在隨后的半個(gè)多小時(shí)當(dāng)中，他向我們一一展示著五礦的“新成果”。
 
 
談企業(yè)：為人服務(wù)
 
采訪的間隙，我們留意到，在何劍波辦公桌后方擺放了很多資料文件，那些簿子一摞一摞的疊起來(lái)，整齊的排放著。
這種穩(wěn)重、踏實(shí)的感覺(jué)，似乎描繪著五礦地產(chǎn)這些年的真實(shí)寫(xiě)照。
何劍波提到，“誰(shuí)也不會(huì)預(yù)料到疫情的發(fā)生，但是，即使疫情不發(fā)生，我們也應(yīng)該追求更健康的產(chǎn)品。”
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了20多年的高速發(fā)展，如今已經(jīng)駛?cè)敫鼮槠骄彽暮降?，近年?lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，如今已經(jīng)進(jìn)入新的階段。
顯然，何劍波是清醒的，經(jīng)歷了多年的洗禮，他清楚知道行業(yè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)，拼品質(zhì)、拼服務(wù)的時(shí)代已然到來(lái)。
“央企做房地產(chǎn)要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，我們所有項(xiàng)目都應(yīng)該是為人服務(wù)的，而不是為了其它目的。”
兩個(gè)多小時(shí)的采訪，“責(zé)任”、“品質(zhì)”、“長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”等字眼成為何劍波口中的關(guān)鍵詞，他告訴我們，房地產(chǎn)是一個(gè)家庭最重要的財(cái)產(chǎn)，占據(jù)了一個(gè)家庭70%的資產(chǎn)，所以，作為地產(chǎn)人，就應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。
“這也是貫徹‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’，房子不是一個(gè)投資品，它是一個(gè)居住的、有使用價(jià)值的產(chǎn)品。”
除了產(chǎn)品質(zhì)量，五礦在其他方面也很講究，比如項(xiàng)目命名。何劍波以南京江寧的項(xiàng)目為例子，告訴我們：當(dāng)時(shí)團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目取了個(gè)名字，但他并不滿(mǎn)意，直到有一天，他在騎車(chē)途中看到路邊的山水，聯(lián)想起了項(xiàng)目周邊的環(huán)境，才有了后來(lái)的項(xiàng)目案名。
“項(xiàng)目的取名要自然，不能生造，取一個(gè)好名字，就相當(dāng)于送業(yè)主一個(gè)禮物一樣”。
或許，在諾大的地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，五礦僅僅是千軍萬(wàn)馬中的一員，何劍波的所思所想也不過(guò)是眾多聲音中的一條音軌，但正是這種認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度，這種對(duì)細(xì)節(jié)的追求，能夠真正打動(dòng)客戶(hù)。
生于產(chǎn)品、長(zhǎng)于產(chǎn)品，這是五礦對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的追求，更是五礦對(duì)企業(yè)自身的追求。
在何劍波看來(lái)，做企業(yè)是希望能夠做長(zhǎng)遠(yuǎn)，企業(yè)的品牌、口碑是需要一個(gè)過(guò)程去積累的，不是靠生硬的推廣告、做降價(jià)促銷(xiāo)能夠贏得的，而是要給客戶(hù)提供實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品。
“我希望客戶(hù)提起五礦地產(chǎn)，首先想到的不是有多龐大、無(wú)所不在，不是這樣的，我們是走精品路線。”
話畢，何劍波拿起茶杯淺淺抿了一口，而后，他再度強(qiáng)調(diào)：“希望大家說(shuō)起五礦地產(chǎn)，就會(huì)想到做得好、做得精、貼心，這是我們的追求。”
 
 
生意經(jīng)：不賺最后一個(gè)銅板
 
何劍波喜歡騎行，喜歡跑步。他認(rèn)為，運(yùn)動(dòng)是一個(gè)很好的釋放壓力方式，對(duì)待生活和工作，他能以自己的方式把握好平衡，對(duì)待客戶(hù)，對(duì)待合作伙伴，對(duì)待員工，他也有一套自己的方式。
“不掙最后一個(gè)銅板”，是五礦的生意經(jīng)。
何劍波告訴我們，對(duì)待客戶(hù)，五礦地產(chǎn)要始終遵循“消費(fèi)者剩余”的理念。
“我們的項(xiàng)目性?xún)r(jià)比控制得比較好，企業(yè)能夠掙得合理的利潤(rùn)，但是又不過(guò)分壓低成本，還能保證產(chǎn)品的品質(zhì)，客戶(hù)能夠認(rèn)可，實(shí)際上給了客戶(hù)一定的溢價(jià)空間。”
何劍波帶著金屬細(xì)框眼鏡，穿著白色襯衫，像極了大學(xué)教授向我們緩緩敘述經(jīng)濟(jì)學(xué)課本當(dāng)中有關(guān)“生產(chǎn)者剩余”和“消費(fèi)者剩余”的概念。
“不要利潤(rùn)最大化，不要掙最后一個(gè)銅板，留一點(diǎn)給客戶(hù)掙，讓他覺(jué)得物超所值。”他始終認(rèn)為，這種買(mǎi)方與賣(mài)方之間的平衡，才是最有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。
除了消費(fèi)者剩余，五礦與其他企業(yè)的合作同樣講究平衡。
近兩年，五礦地產(chǎn)加大了與同行之間的合作，比如廣州項(xiàng)目引入了招商，深圳項(xiàng)目引入了華潤(rùn)置地，與此同時(shí)，五礦地產(chǎn)還與優(yōu)客工場(chǎng)、中創(chuàng)公司、夢(mèng)想置業(yè)等牽手合作。
這是一個(gè)合作共贏、資源共享的時(shí)代，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的時(shí)代。因此，房企之間的合作成為近幾年的常態(tài)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，降低資金成本、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模是抱團(tuán)合作顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。
但合作也是有前提的，“一枝獨(dú)放不是春”，合作各方能夠獲得更大的利益，才是合作的根本。
“我們的合作也是和氣生財(cái)。”何劍波提到：“合作不是零和游戲，不是我賺錢(qián)了你不賺錢(qián)，而是要合力賺市場(chǎng)的錢(qián)。”
關(guān)于企業(yè)管理，去年，何劍波用“80班”向我們展示了五礦地產(chǎn)的溫度和力量，這一次，他告訴我們，五礦不斷通過(guò)重構(gòu)大運(yùn)營(yíng)管理體系來(lái)改善效率。
事實(shí)上，國(guó)企、央企留給外界的印象總是穩(wěn)健、有秩序、責(zé)任重大；而民企則給人一種靈活、高效、創(chuàng)新能力強(qiáng)的形象。但近幾年，五礦不斷刷新留給外界的形象。
“過(guò)去是資源驅(qū)動(dòng)型的業(yè)務(wù)模式，有好地自然就能賺錢(qián)；現(xiàn)在更多是管理驅(qū)動(dòng)型，不斷提高自己的效能，這個(gè)很重要。”
何劍波告訴我們，五礦最近一段時(shí)間加強(qiáng)了管理，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行契約化考核，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)考核體系，每個(gè)人要交風(fēng)險(xiǎn)保證金，開(kāi)盤(pán)能夠退回保證金的一部分，現(xiàn)金流回正就全退回，后面達(dá)到利潤(rùn)指標(biāo)再給相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。
“我們一直強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，要做一個(gè)有溫度的企業(yè)，但也要給大家一定壓力。”
何劍波看得通透，對(duì)待任何事情，他總能一針見(jiàn)血指出最底層的規(guī)律。作為央企的掌舵人，他的性格、他的想法也潛移默化影響著五礦地產(chǎn)的發(fā)展走向。
兩個(gè)多小時(shí)的采訪，我們重新認(rèn)識(shí)了何劍波，重新體會(huì)五礦地產(chǎn)的“人生哲學(xué)”。
 
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)五礦地產(chǎn)有限公司董事會(huì)主席何劍波先生的專(zhuān)訪實(shí)錄：
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響？
何劍波：沒(méi)想到新冠肺炎疫情影響這么大，而且非常深遠(yuǎn)，這個(gè)影響到現(xiàn)在還沒(méi)有看到全貌，還在不斷深化當(dāng)中。最終會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果，確實(shí)現(xiàn)在還不敢預(yù)測(cè)。
我們說(shuō)，每年都有新的題目，去年在這個(gè)時(shí)點(diǎn)我們談的是貿(mào)易戰(zhàn)。今年這個(gè)時(shí)點(diǎn)就完全不一樣，我們談疫情以及衍生出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可能比貿(mào)易戰(zhàn)更為嚴(yán)重、更不可控。
貿(mào)易戰(zhàn)可以說(shuō)是一種主觀發(fā)起的，是國(guó)與國(guó)之間的、雙向的一種經(jīng)濟(jì)沖突。但是新冠疫情是這100年來(lái)都沒(méi)有遇到過(guò)的大危機(jī)。
為什么說(shuō)100年來(lái)呢？因?yàn)?00年前我們還沒(méi)有全球化，整個(gè)世界還沒(méi)有密切地聯(lián)系在一起。第一次世界大戰(zhàn)、第二次世界大戰(zhàn)后，整個(gè)世界格局發(fā)生了改變，冷戰(zhàn)過(guò)后全球化不斷加速，全世界才形成了一個(gè)地球村。
世界是平的，大家享受了全球化的繁榮，但是也造成了各方面影響，包括疫情的全球化、病毒的全球化，這個(gè)影響是非常大的。
房地產(chǎn)是一個(gè)內(nèi)需性行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈不像制造業(yè)那樣全球布局，基本都在國(guó)內(nèi)，是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，所以受到的沖擊不那么大。
房地產(chǎn)受影響最大的是2-3月份，因?yàn)槿珖?guó)性封城，導(dǎo)致不能開(kāi)工，售樓處也不能開(kāi)，所以面臨了很大困難。
半年過(guò)去，現(xiàn)在回頭看銷(xiāo)售曲線，基本上都是在2月份跌到最低，3、4月份回來(lái)一點(diǎn)，5、6月份恢復(fù)正常，所以房地產(chǎn)受到的直接影響還是二三月份的封城。
第二是長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，可能會(huì)影響大家的房屋購(gòu)買(mǎi)能力。雖然眼下沒(méi)有太明顯體現(xiàn)出來(lái)，但是購(gòu)房市場(chǎng)受很多因素影響，包括金融政策、房?jī)r(jià)控制、預(yù)期，當(dāng)然也包括個(gè)人支付能力等各種原因，疫情也可能產(chǎn)生一定的影響。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)下滑是確定無(wú)疑的，這種情況下，我覺(jué)得對(duì)整個(gè)社會(huì)的收入、購(gòu)買(mǎi)力會(huì)有很大影響。而且，大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期是不是比較樂(lè)觀？如果這個(gè)預(yù)期比較悲觀，可能也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的下降。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦地產(chǎn)受到的影響大不大？
何劍波：今年上半年還不錯(cuò)，雖然二三月份下跌得非常厲害，銷(xiāo)售額跌了可能有百分之七八十，基本上就沒(méi)有開(kāi)張，但是4-6月逐步往上漲，特別是五六月份，完成率都很高，所以整體上半年銷(xiāo)售額較去年同期有較大增長(zhǎng)。
我看了一下整個(gè)行業(yè)的情況，上半年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售下跌了2.7%，我們是增加了20%。當(dāng)然我們基數(shù)比較低，不能跟太大的龍頭企業(yè)去比，人家都是幾千億，但是我們也很不錯(cuò)。
相比去年，我們會(huì)有顯著的增長(zhǎng)。一方面是市場(chǎng)原因，另一方面是項(xiàng)目的供應(yīng)上來(lái)了，可售項(xiàng)目多了，自然銷(xiāo)售額也是往上走的。
市場(chǎng)再好，但是沒(méi)有貨賣(mài)也不行，所以今年還是有一個(gè)很大的不同，我們有很多新項(xiàng)目推出來(lái)。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦前兩年新增了很多土地儲(chǔ)備，也是集中在今年推出來(lái)？
何劍波：前幾年被高地價(jià)折磨得比較痛苦，我們調(diào)整了一下策略，在低位的時(shí)候拿了幾塊土地。
我們拿地是很慎重的，因?yàn)橐珳?zhǔn)拿地，不是為了完成任務(wù)而拿地，而是每一塊地都要拿好。
為什么說(shuō)在市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候得冷靜？地產(chǎn)行業(yè)還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，特別是規(guī)模不大的情況下。當(dāng)然規(guī)模大的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)可能更大。
像我們這樣，拿錯(cuò)幾塊地，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大損失，所以我們做什么事情，一直強(qiáng)調(diào)投資要精準(zhǔn)，不能夠心浮氣燥，好像別人拿了自己也得拿，這樣做肯定會(huì)出問(wèn)題。
我們事先都有一個(gè)目標(biāo)價(jià)、授權(quán)價(jià)，也是運(yùn)氣比較好，幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)都抓得比較好，所以上半年這兩個(gè)項(xiàng)目做得比較好。
另外還有一個(gè)是南京的瀾悅棲原，上半年一個(gè)項(xiàng)目就賣(mài)了20億，出來(lái)都是秒光。
上半年表現(xiàn)比較好，下半年也有一些新盤(pán)會(huì)推出來(lái)，包括深圳坪山的項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目下半年能推出；還有成都項(xiàng)目、去年年底在南京拿的項(xiàng)目，案名定的是瀾悅溪山。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：起的名字很有詩(shī)意。
何劍波：我們還是很講究的，他們?cè)瓉?lái)取的名字我不滿(mǎn)意，我說(shuō)我們一定要給業(yè)主取一個(gè)好名字。
項(xiàng)目的取名要自然，不能生造，造一個(gè)詞會(huì)很別扭；取一個(gè)好名字，就相當(dāng)于送業(yè)主一個(gè)禮物一樣。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦地產(chǎn)也在不斷探索綠色健康住宅產(chǎn)品，能否透露一下公司目前在這方面的探索情況？
何劍波：五礦地產(chǎn)多年來(lái)一直秉承一個(gè)理念：央企做房地產(chǎn)要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，我們所有做的項(xiàng)目都應(yīng)該是為人服務(wù)的，而不是為了其它目的。
這也是貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房子不是一個(gè)投資品，是一個(gè)居住的、有使用價(jià)值的產(chǎn)品。所以我們做這個(gè)項(xiàng)目，從投資到設(shè)計(jì)、建造、服務(wù)，始終貫徹以人為本的思想。
2017年我們做過(guò)一個(gè)品牌發(fā)布會(huì)，當(dāng)時(shí)推出一個(gè)“五礦地產(chǎn)，新時(shí)代的城市理想”，當(dāng)時(shí)歸納了四句話：讓建筑尊重時(shí)空、讓建筑回歸自然、讓建筑懂得生活、讓建筑點(diǎn)亮城市，這就是我們?cè)谶x擇和打造項(xiàng)目過(guò)程中遵循的基本原則。
不管在哪里做項(xiàng)目，首先要想這個(gè)項(xiàng)目和這個(gè)城市的時(shí)空關(guān)系，跟城市歷史、文化是不是能夠結(jié)合在一起，而不是簡(jiǎn)單地造一堆鋼筋水泥建筑物扔給業(yè)主，這是讓建筑尊重時(shí)空。
讓建筑回歸自然，就是怎么讓建筑跟自然融合起來(lái)，人來(lái)自于自然，最后要回歸自然，特別是現(xiàn)在對(duì)健康生活、生態(tài)環(huán)保的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。在這方面，我們也要讓項(xiàng)目跟自然很好結(jié)合。
讓建筑懂得生活，指設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括服務(wù)，和業(yè)主的居住體驗(yàn)息息相關(guān)，要設(shè)身處地去想。我要求設(shè)計(jì)人員要想你住在里面，有什么需求，不應(yīng)該有的需求不要做，但是必要的需求是必須要做到的，包括物業(yè)服務(wù)。
讓建筑點(diǎn)亮城市，就是希望通過(guò)我們的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等，促進(jìn)城市的發(fā)展。
所以我們當(dāng)時(shí)提出新時(shí)代的城市理想，這是五礦地產(chǎn)的理想。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情過(guò)后，綠色健康住宅產(chǎn)品成為大多數(shù)人置業(yè)的首選，您覺(jué)得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的科技、綠色、健康住宅概念，是商業(yè)噱頭還是未來(lái)住宅發(fā)展趨勢(shì)？
何劍波：做地產(chǎn)最基礎(chǔ)的就是產(chǎn)品，2018年我們就推出了產(chǎn)品價(jià)值體系1.0版本，當(dāng)時(shí)叫VIP-LIFE。
從去年下半年開(kāi)始，我們著手進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，研究了很多標(biāo)桿企業(yè)，今年又正好遇到疫情爆發(fā)，就加快了研究進(jìn)程，最近體系已經(jīng)做出來(lái)了，叫做5M智能健康體系，這也是五礦地產(chǎn)全生命周期關(guān)懷的2.0版本，相當(dāng)于是一個(gè)升級(jí)。
我們研究了很多標(biāo)桿企業(yè)，包括行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，交流、學(xué)習(xí)之后我們自己做了研發(fā)。我們?nèi)ツ瓿闪⒘俗约旱脑O(shè)計(jì)研究院，專(zhuān)門(mén)做產(chǎn)品的研發(fā)。我們?nèi)ツ旮绹?guó)的IWBI，就是美國(guó)的well健康機(jī)構(gòu)簽署了協(xié)議，把健康住宅的概念引入到我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。
我們的5M智能健康體系是和中國(guó)建筑科學(xué)研究院聯(lián)手做的，借鑒了行業(yè)一些標(biāo)桿企業(yè)的做法，我們也是主動(dòng)向他們學(xué)習(xí)，以客戶(hù)的需求為導(dǎo)向，從智能、健康、綠色這幾個(gè)維度出發(fā)，打造出我們的5M健康體系。為什么叫5M呢？實(shí)際上就是5個(gè)方面。
第一個(gè)就是健康生活，包括了12個(gè)關(guān)鍵技術(shù)。主要是關(guān)注居住環(huán)境健康的營(yíng)造，空氣、水、照明等等，打造一個(gè)潔凈、安心、健康的生活環(huán)境。
第二個(gè)是智慧系統(tǒng)，包括了45項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)，主要是關(guān)注居住環(huán)境的智能化，從機(jī)電設(shè)備的智能控制、智慧家居、智慧社區(qū)著手，打造智慧、高效、便捷的居住環(huán)境。
第三個(gè)是貼心管理，也用了18項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)，主要是關(guān)注為居住者提供貼心的環(huán)境，包括戶(hù)內(nèi)外的設(shè)施、戶(hù)內(nèi)的安全、社區(qū)的安防，打造安心、貼心、便利的居住環(huán)境。
第四個(gè)部分是舒適環(huán)境，包括13項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)。主要包括聲音環(huán)境、噪聲控制、供暖、空調(diào)、生活熱水等等方面，打造高品質(zhì)的居住環(huán)境。
第五部分是綠色材料，包括了16個(gè)關(guān)鍵技術(shù)，主要關(guān)注為居住者提供健康、高效、綠色的設(shè)備和材料。因?yàn)楝F(xiàn)在很多用戶(hù)，特別是年輕一代的人，非常在意環(huán)保，大家覺(jué)悟很高，哪怕多花點(diǎn)錢(qián)也應(yīng)該有這個(gè)社會(huì)責(zé)任感。所以我們就從資源的利用、設(shè)備效能、材料環(huán)保等等方面去打造綠色、高效、健康的居住環(huán)境。
所以這5個(gè)方面，已經(jīng)形成了我們整體的體系，我們每一個(gè)方面都找一個(gè)英文單詞跟它對(duì)應(yīng)，健康生活是Merit，智慧系統(tǒng)是Mutual，貼心服務(wù)是Mindful，舒適環(huán)境是Merry，綠色材料是Master。五礦地產(chǎn)的英文是Minmetals land，M也是五礦英文打頭的字，把它們拼在一起，就是5M。
我們的15大核心要點(diǎn)、48項(xiàng)技術(shù)措施是非常具體的標(biāo)準(zhǔn)，做出來(lái)之后，還是結(jié)合綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、美國(guó)LEED綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，還有美國(guó)WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，我們都按照它的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行研發(fā)，我們也經(jīng)過(guò)了中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院的專(zhuān)家論證，也得到通過(guò)。
現(xiàn)在不單單是我們做了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們已經(jīng)在很多項(xiàng)目上在實(shí)施了，一個(gè)是我們成都的西棠項(xiàng)目，另外就是南京溪山項(xiàng)目，還有一個(gè)是香港的項(xiàng)目。
疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)有很大影響，對(duì)大家的居住觀念也產(chǎn)生了影響，過(guò)去我們可能對(duì)居住要求不是那么高，現(xiàn)在大家更講究居住環(huán)境健康。
通過(guò)疫情，大家發(fā)現(xiàn)家里的功能、環(huán)境、健康很重要，我們的5M智能健康體系從年初開(kāi)始就應(yīng)用在各個(gè)項(xiàng)目上，這一塊也是我們對(duì)疫情帶來(lái)變化的應(yīng)對(duì)。
我們會(huì)敏感地捕捉消費(fèi)者需求的變化、觀念的變化，甚至主動(dòng)引領(lǐng)。我們?cè)诮】到ㄖ@一塊走在了前頭，可能那個(gè)時(shí)候誰(shuí)也不會(huì)預(yù)料到疫情的發(fā)生，但即使疫情不發(fā)生，我們也應(yīng)該追求更健康的產(chǎn)品。
因?yàn)槲蚁Ｍ蛻?hù)提起五礦地產(chǎn)，首先想到的不是有多龐大、無(wú)所不在，而是希望大家說(shuō)起五礦地產(chǎn)，會(huì)想到做得好、做得精、貼心，這是我們的追求。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：何總的戰(zhàn)略眼光很長(zhǎng)遠(yuǎn)。
何劍波：做企業(yè)希望能夠做長(zhǎng)遠(yuǎn)，企業(yè)的品牌、口碑是需要積累的，不是靠生硬的推廣告、做降價(jià)促銷(xiāo)能夠贏得的，而是給客戶(hù)提供實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，物有所值。
房地產(chǎn)雖然不是投資品，但毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)家庭最重要的資產(chǎn)。我們通過(guò)家庭調(diào)查研究顯示，家庭資產(chǎn)的70%都是房產(chǎn)。既然是家庭財(cái)產(chǎn)的絕大部分，我們就一定要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，一定要做到物有所值，還能升值，比別人升得快。
所以一定要從項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始，到設(shè)計(jì)、質(zhì)量和服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都把握好。
我們項(xiàng)目性?xún)r(jià)比控制得比較好，企業(yè)能夠掙得合理利潤(rùn)，但又不過(guò)分壓低成本，還能保證產(chǎn)品品質(zhì)，客戶(hù)能夠認(rèn)可，所以實(shí)際上給客戶(hù)讓了一定溢價(jià)空間。
我一直跟團(tuán)隊(duì)說(shuō)，我們不要利潤(rùn)最大化，不要掙最后一個(gè)銅板，留一點(diǎn)給客戶(hù)掙，讓他覺(jué)得物超所值，這就是我們的生意經(jīng)。
我們學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)，這叫做買(mǎi)方的消費(fèi)者剩余，就是說(shuō)買(mǎi)一個(gè)東西，覺(jué)得物超所值，在心理上是有一個(gè)消費(fèi)者剩余的，就是覺(jué)得賺了。
賣(mài)方也有賣(mài)方剩余，這之間要達(dá)到平衡，不要把最后一個(gè)銅板都掙了，賣(mài)出去第二天價(jià)格跌了，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
我們要看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，把這些基礎(chǔ)打好，將來(lái)才可能會(huì)更好。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近期，五礦地產(chǎn)有幾筆收購(gòu)母公司資產(chǎn)的動(dòng)作，原因是什么？通過(guò)母公司注入資產(chǎn)，會(huì)為五礦地產(chǎn)帶來(lái)哪些利好？
何劍波：考慮的還是自身發(fā)展，五礦自身整合發(fā)展空間也很大。
我們前幾年做了托管，把五礦原來(lái)非上市的一些資產(chǎn)都交給上市公司托管，經(jīng)過(guò)這幾年把問(wèn)題解決了，產(chǎn)權(quán)理順了，現(xiàn)在條件也具備，就打算進(jìn)行收購(gòu)。
這是一個(gè)比較大的動(dòng)作，五礦地產(chǎn)原來(lái)叫五礦建設(shè)，在香港起步的時(shí)候資產(chǎn)是比較少的，過(guò)去通過(guò)幾次集團(tuán)注資，把一些資產(chǎn)注入進(jìn)來(lái)，再加上在資本市場(chǎng)的集資，慢慢發(fā)展起來(lái)，所以這一次也是過(guò)去長(zhǎng)期工作的延續(xù)。
注資對(duì)上市公司有很大的支持和促進(jìn)作用，注入進(jìn)來(lái)之后，增加了約303萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，上市公司土地儲(chǔ)備將增加到將近800萬(wàn)平方米。
土地儲(chǔ)備過(guò)去比較少，一是土地儲(chǔ)備質(zhì)量比較精，沒(méi)有拿不好的土地?；旧鲜橇咳霝槌觯龆嗌亠?，就買(mǎi)多少米，足夠兩三年的開(kāi)發(fā)。
這次收購(gòu)之后，土地儲(chǔ)備有了比較大的增長(zhǎng)，而且收購(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量很好，其中一個(gè)是天津未來(lái)城項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約有181萬(wàn)平米，差不多是最大的一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在拆遷已經(jīng)做完了。
為什么到今天才注資？因?yàn)檫@已經(jīng)是一個(gè)成熟項(xiàng)目，而不是拿一塊生地給上市公司去做拆遷。
還有長(zhǎng)沙、泰安、湘潭這些地方的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備加起來(lái)大概有122萬(wàn)平米，這些項(xiàng)目也都在開(kāi)發(fā)中，能給我們帶來(lái)一個(gè)及時(shí)的銷(xiāo)售額和收入，對(duì)上市公司可以說(shuō)是一個(gè)立竿見(jiàn)影的利好。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：規(guī)模方面，五礦地產(chǎn)有哪些計(jì)劃？
何劍波：做大是每個(gè)企業(yè)的內(nèi)在需求，其實(shí)大家都想做大，做千億、做萬(wàn)億更好，但是要看自身?xiàng)l件。
在現(xiàn)有條件下，或者說(shuō)能夠找來(lái)一些資源的前提下，能做到最好，這就是最佳狀態(tài)。
做企業(yè)的目的是什么？是給股東創(chuàng)造價(jià)值、給社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。怎么創(chuàng)造價(jià)值？就是長(zhǎng)期、持續(xù)、健康的發(fā)展，不斷提高利潤(rùn)水平，提高股東回報(bào)，就是創(chuàng)造價(jià)值。
回報(bào)的辦法很多，需要競(jìng)爭(zhēng)力，提高成本控制能力，這些方面都有，發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提高了，競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)了，規(guī)模自然而然會(huì)增長(zhǎng)。所以，把持續(xù)、健康的發(fā)展做好了，規(guī)模會(huì)增長(zhǎng)，規(guī)模增長(zhǎng)最后是一個(gè)結(jié)果。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：其實(shí)就是一個(gè)水到渠成的事情。
何劍波：說(shuō)得太對(duì)了，水到渠成的結(jié)果。
中國(guó)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間并不長(zhǎng)，還沒(méi)有真正的百年老店，今天的企業(yè)有多少能夠傳承一代、兩代、三代人？在社會(huì)變化那么大的情況下生存下來(lái)，還能發(fā)展、傳承下去，絕對(duì)不能有浮躁的心理。
今年對(duì)五礦來(lái)說(shuō)是很重要的，很多業(yè)績(jī)可能不能立馬從利潤(rùn)上體現(xiàn)出來(lái)，但是會(huì)從規(guī)模、銷(xiāo)售、項(xiàng)目布局、資產(chǎn)整合上體現(xiàn)出來(lái)，會(huì)為明年往后的時(shí)間打下一個(gè)非常好的基礎(chǔ)，會(huì)有一個(gè)很顯著的發(fā)展，這個(gè)我們都是很有信心的。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：融資方面，最近公司債券利率有所走低，對(duì)于未來(lái)的融資規(guī)劃，公司是如何計(jì)劃的？
何劍波：按照計(jì)劃做，特別是今年1月份的時(shí)候，我們?cè)谙愀圩隽?0億港元的融資，應(yīng)該說(shuō)是非常及時(shí)的，在疫情之前幾天做完。
好企業(yè)從來(lái)不缺錢(qián)，因?yàn)殄X(qián)總是向好的項(xiàng)目、好的企業(yè)流動(dòng)，但是對(duì)于每個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要控制自己的資產(chǎn)負(fù)債表，這是非常必要的。如果負(fù)債率太高，就可能是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大的企業(yè)。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)公司的管理有什么新的變化？
何劍波：過(guò)去是資源驅(qū)動(dòng)型的業(yè)務(wù)模式，有好地自然就能賺錢(qián)；現(xiàn)在更多是管理驅(qū)動(dòng)型，不斷提高自己的效能，這個(gè)很重要。
前些年最熱的時(shí)候，地產(chǎn)行業(yè)太浮躁，就是因?yàn)橘嶅X(qián)太容易。五礦是做產(chǎn)業(yè)的，有很多制造業(yè)、礦產(chǎn)行業(yè)，從做產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，管理必須精細(xì)化，賺的都是針頭線腦的一點(diǎn)錢(qián)。所以，我覺(jué)得向管理要紅利，在這個(gè)階段來(lái)說(shuō)非常必要。
我們?nèi)ツ曜隽艘粋€(gè)比較大的動(dòng)作，就是管理提升。主要提升運(yùn)營(yíng)效率，重新構(gòu)建了大運(yùn)營(yíng)管理體系，大運(yùn)營(yíng)涵蓋了從投資、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)的管控。
去年拿了幾個(gè)項(xiàng)目，今年上半年這幾個(gè)項(xiàng)目的效率提高很快，過(guò)去可能12個(gè)月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目8-9個(gè)月開(kāi)盤(pán)，而且還有疫情的影響。
我們加強(qiáng)了管理，現(xiàn)金流回正時(shí)間要求更加嚴(yán)格，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)也進(jìn)行契約化考核。每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)定一個(gè)考核體系，每個(gè)人要交風(fēng)險(xiǎn)保證金，總經(jīng)理交得多一點(diǎn)，下面的人交得少一點(diǎn)。交完之后，會(huì)確定開(kāi)盤(pán)大概就能退多少，現(xiàn)金流回正全退，達(dá)到利潤(rùn)指標(biāo)再給與相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
對(duì)員工不算是特別苛刻，但是要給大家一點(diǎn)壓力。效果非常好，有好幾個(gè)項(xiàng)目效率大大提高。
我們一直強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，要做一個(gè)有溫度的企業(yè)，但也要給大家一定壓力。比如說(shuō)剛才說(shuō)的為股東創(chuàng)造價(jià)值，為客戶(hù)創(chuàng)造好的產(chǎn)品，為員工創(chuàng)造好的平臺(tái)，所以我們關(guān)心培養(yǎng)每一個(gè)員工，從中層骨干到基層骨干，每個(gè)人都進(jìn)行很好的培訓(xùn)、培養(yǎng)，即使在疫情這么嚴(yán)重的情況下，我們也沒(méi)有裁員。
公司和員工要同舟共濟(jì)，但是如果員工表現(xiàn)不好，不管有沒(méi)有疫情，該淘汰的就得淘汰。員工進(jìn)了公司，我們有一個(gè)承諾，只要好好干，就能跟公司一起發(fā)展，不能沒(méi)有理由把人家裁掉，這是國(guó)企的一個(gè)基本觀念。
但是如果員工工作不合格，不管工作多少年，該裁掉就得裁掉，這是市場(chǎng)化要求。
我不贊同有的企業(yè)發(fā)展快時(shí)一下招很多人，不行的時(shí)候又全部裁掉。其實(shí)很多人愿意到五礦來(lái)，他們認(rèn)同企業(yè)的文化。
我們的員工整體非常穩(wěn)定，士氣也很高，疫情耽誤的工作，大家在后面兩個(gè)月都追回來(lái)了。
 
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：何總作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的見(jiàn)證人，您如何看待中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏？從業(yè)期間，您最大的感觸是什么？
何劍波：我很熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)跟城市發(fā)展、跟我們對(duì)美好生活的向往是緊密聯(lián)系的。
我為什么做這個(gè)行業(yè)？給人們建了一個(gè)好的房子、好的小區(qū)，對(duì)每個(gè)人影響非常大，有很直接的成就感。
另外，這個(gè)行業(yè)很有活力，不是一個(gè)夕陽(yáng)行業(yè)，甚至還是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。為什么叫朝陽(yáng)行業(yè)？第一，規(guī)模一直在增長(zhǎng)，第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的變化也很明顯，過(guò)去十幾年不斷有一些新的企業(yè)能夠脫穎而出，還有一些老的企業(yè)，以前發(fā)展得很好、排名很靠前的企業(yè)，如果不努力的話，也會(huì)掉隊(duì)。
這個(gè)行業(yè)就像是江山代有人才出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年，一段時(shí)間可能有些企業(yè)很好，但是過(guò)幾年勢(shì)頭可能就下去了；有的企業(yè)原來(lái)默默無(wú)聞，但是好好做可能又追上來(lái)了。
我覺(jué)得房地產(chǎn)就像一出戲，你方唱罷我登場(chǎng)，我們既是演員，又是觀眾。
另外，這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化程度很高，能夠發(fā)揮大家的才能。不管是當(dāng)老板，還是當(dāng)管理者，還是員工，沒(méi)有那么多清規(guī)戒律，不是那么死氣沉沉，因?yàn)槎际鞘袌?chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有行業(yè)準(zhǔn)入、技術(shù)壁壘，大家只要有好的思想、好的想法，認(rèn)真去干，總是有成功的機(jī)會(huì)。
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